开云(中国)Kaiyun·体育官方网站-登录入口

开头 | 金角财经

作家 | Chong Lei,CFA

连累裁剪 | 包不同

点击检验硬核财经猛料：和6000个EMBA雇主聊完之后，我的灌音放在了这里！

房市苦“贝壳税”已久。

“称号+税”，是市集对一家处于主管地位的公司，凭行业地位收取分歧理用度时的挟恨。

频年来，最典型的例子是“苹果税”。不外，在欧洲濒临反操纵铁拳的苹果，其在欧洲智妙手机的最新市集份额只消24%，而贝壳在中国二手房来往的市集份额，则接近30%。

对贝壳的挟恨，在近期国度改造房地产税收计策后，达到极致。因为寰球顷刻间发现，贝壳的中介费果真比契税要贵了。

一线北上广深及成皆、杭州等热点二线城市中，贝壳的中介费基本上皆在2%-3%，而满两年面积140平素米及以下的一二套房，征收契税的税率减到了1%，中介费在房产来往老本中的占比达到50%到75%支配。

更让东谈主难以经受的是，在国度约束开荒房地产来往老本下降同期，贝壳收费的表情却还在技俩革命。

比如，贝壳正加简易度开荒卖家使用“好赞”干事，这个干事在有些地区的干事费高达1%，意味着一套500万元的房，如若使用“好赞”，就要多给5万元干事费，差未几一套全屋家电了；而如若执意无须“好赞”，可能意味着“好阻截易来往活跃起来，却莫得迎来一个带看的客户”。

这两年，房地产行业孔殷抵御，贝壳手脚房地产中介，却赚得盆满钵满，财报默契贝壳两名高管两年拿了最初20亿元的薪酬。

“贝壳税”，似乎一经成为房地产进一步止跌回稳的一座大山。

中介费比税贵

房产来往市集上，对中介费的挟恨，在最新一轮计策降税之后，达到了极致。

11月13日，财政部、国度税务总局、住房城乡诞生部发布对于促进房地产市集沉稳重康发展筹商税收计策的公告，重心是契税和升值税的改造。

其中，契税方面，对个东谈主购买家庭唯独住房，面积为140平素米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平素米以上的，减按1.5%的税率征收契税。此外，对个东谈主购买家庭第二套住房，面积为140平素米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平素米以上的，减按2%的税率征收契税。

升值税方面，北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消庸俗住宅和非庸俗住宅圭臬的，取消圭臬后，与寰球其他地区适用和洽的个东谈主销售住房升值税计策。

随后，11月18日-22日，上海、北京、深圳、广州四地先后秘书取消庸俗住宅和非庸俗住宅圭臬，随之明确了与之邻接接的升值税、地盘升值税优惠计策。

不外，国度一系列刺激楼市的组合拳出台后，市集狼狈地发现，当年在来往老本中占比不大的中介费，一下子成为了二手房来往中最大的一项开销，不少东谈主在网上惊奇：“中介费果真比国度的税费还要高！”

比如，北上广深四个一线城市废止普宅和非普宅圭臬后，二手房只消产证满2年再来往，升值税归零，个东谈主所得税也从2%降到了1%(若满5唯独则免征)。

但阻抑现在，在一线和热点二线城市中，北京各大平台中介费率在2%支配，上海、深圳、广州、成皆、杭州基本上皆在2%-3%。

有东谈主对新政前后的二手房来往老本作念了肤浅对比：

新政前，二手房屋来往的老本随意在12%支配，新政后在4%支配。新政前，中介费在来往老本中的占比随意在20%支配；新政后，中介费在来往老本中的占比随意在50%到75%支配。

以一套100平二手房为例，满二活气五，现在契税为1%，升值税满2年后免征，个税为1%，中介费为2-3%。系数税费相加约为4-5%，中介费大致占来往老本的50%到60%。

不外，和契税、升值税等不同，对于中介费，住建部弗成强行裁汰，只可合股监管部门倡导。

早在客岁4月27日，住建部、市集监管总局合股印发了《对于挨次房地产经纪干事的主意》。

这里面比较贫乏的几条，其一是对于挨次经纪干事收费的，即房地产经纪机构要合理裁汰住房买卖和租借经纪干事用度，饱读舞按照成交价钱越高、干事费率越低的原则实行分档订价，开荒由来往两边共同承担经纪干事用度。

另外一条是严禁哄骗经纪干事收费，即具有市集主管地位的房地产经纪机构，不得奢侈市集主管地位以不公谈高价收取经纪干事用度。

同期，房地产互联网平台不得强制条款加入平台的房地产经纪机构实行和洽的经纪干事收费圭臬，不得打扰房地产经纪机构自主决定收费圭臬。

岂论是新政后占比巨大的中介费，如故官方措辞里的“具有市集主管地位”“不得奢侈市集主管地位”，锋芒皆直指房产中介龙头——贝壳。

还有加收空间

“贝壳税”的说法，源于贝壳在中介市集的主管地位。

凭证贝壳2023年财报，其存量房来往的总来往额为2.03万亿元；同期凭证贝壳酌量院测算，客岁中国二手房来往额约7.1万亿元。

凭证上述数据，贝壳在二手房来往的市集份额接近30%，意味着每100万元的二手房买卖，就有30万元是经贝壳促成。

30%的市集份额，固然不是严格真义上的操纵，但统统不错说得上对行业具有主管地位。在欧洲濒临反操纵的苹果，其在欧洲智妙手机的市集份额通常不及3成，2024年三季度只消24%。

凭借深广的“贝壳税”限制，贝壳也竣事了强盛的功绩。

三季报默契，贝壳当季总来往额(GTV)达7368亿元，同比增长12.5%；净收入为226亿元，同比增长26.8%；净利润达11.68亿元，经改造净利润达17.82亿元，超出市集预期。

在房产来往干事方面，贝壳三季度的存量房业务GTV达4778亿元，同比增长8.8%，净收入62亿元；至于新址业务，贝壳当季的GTV达到2276亿元，同比增长18.4%，净收入77亿元，同比增长30.9%。

以致在租房方面，贝壳通常施展强盛，三季度该业务的净收入为39亿元，同比增长118.4%。平定租在管限制冲突36万套，较客岁同期大幅增长。

相对贝壳的强盛功绩，房地产行业还有另一番迥然相异的舒心。前三季度，房地产行业和中国房企依然在过冬。

就拿三季度终末一个月份为例，凭证国度统计局的数据诡计，当月70个大中城市，新建商品住宅和二手住宅的销售价钱平均环比下降0.7%和0.9%，跌幅环比抓平。

其中，新建商品房方面，9月，一线城市的销售价钱环比下降0.5%，降幅环比扩大0.2个百分点；二线城市的销售价钱环比下降0.7%，降幅环比抓平；三线城市的销售价钱跌幅环比收窄0.1个百分点至0.7%。

二手房价跌幅更大，其中一线城市的销售价钱环比下降1.2%，跌幅环比扩大0.3个百分点；二线城市的销售价钱环比下降0.9%，跌幅环比收窄0.1个百分点；三线城市的销售价钱环比下降0.9%，降幅环比抓平。

此外，凭证Wind统计数据，阻抑2024年三季度末，97家A股上市房企的现款及现款等价物余额所有约为7373.10亿元，比较2024年6月末减少649.38亿元。这意味着，这些上市房企的现款在第三季度净流出近650亿元。

不外，即使凭着主管地位展现了强盛的盈利期间，贝壳依然但愿通过更多表情创收，其中触及一个关键的升值干事——好赞。

凭证贝壳对“好赞”的形色，一朝使用，房源就会享受一定的特权期，期间贝壳与链家两大平台会联手倾注海量流量，再借助大数据的精确匹配，房源能够马上触达潜在买家，竣事高效的来往。

但这个看起来能更好促进来往的干事，在骨子落地后，更像是另一种“贝壳税”的加收。

据凤凰网财经报谈，南边某省会城市一个但愿置换房产的贝壳用户称：“在咱们这里，买卖两边各自需要承担1%的佣金，而突出的‘好赞’干事费也高达1%。”

他补充，如若他那套挂牌400多万的屋子见效售出，仅“好赞”干事费这一项就需要支付4万多块钱。但在他看来，“好赞”这种生意情势在他看来完全是分歧理的：“寰球皆是在平台卖房，岂肯因交不交钱就决定房源推不推流？”

值得注重的是，上述用户之前一直莫得使用“好赞”，但从2023年10月运行，一直到2024年的3月初，皆莫得迎来一个带看的客户。而和他户型附进的屋子，在使用了“好赞”干事后，房源头量大增，一些还奏凯地完成了来往。

三个月后，他不得不折腰，加入了使用好赞干事的行列。

这是除了数据外，贝壳“主管地位”的缩影。

两东谈主两年20亿薪酬

深广的“贝壳税”被征收后，到底进了谁的口袋？

最大的受益者，其实是董事会主席彭永东和践诺董事单一刚。

凭证贝壳年报，2022年，彭永东薪酬总数高达4.75亿元，单一刚则高达3.55亿元；2023年，彭永东的薪酬总数更涨至7.13亿元，单一刚的也涨到了5.29亿元。

以此诡计，彭永东近两年所有拿了接近12亿元薪酬，单一刚则所有拿了接近9亿元薪酬。两东谈主所有在两年内拿到的薪酬最初20亿元。

这个薪酬水平有多高呢？在A股市集，2023年薪酬最高的是药明康德董事长、骨子阻抑东谈主李革，薪酬约4200万元；二至三名鉴别是通威股份副总裁李斌和迈瑞医疗董事长李西廷，薪酬鉴别为2628万元和2662.82万元。

值得注重的是，2022-2023年，贝壳除税前溢利所有为82亿元，如若把彭永东和单一刚两东谈主拿去的最初20亿元薪酬诡计在内，意味着贝壳赚的钱，有接近2成(20/【20+82】)进了这两位高管的口袋。

如若单看2022年情况更为恐怖，其时贝壳的除税前溢利只消3亿元，但彭永东和单一刚的所有薪酬却高达8.3亿元，意味着贝壳攒的钱，有7成(8.3/【8.3+3】)流入了他们口袋。

贝壳高管拿着天价薪酬，庸俗职工和牙东谈主却莫得享受到些许红利。

一个自高的执行是，在地产下行周期，职工和牙东谈主往往成为贝壳起初开刀的对象。

2022年5月11日，贝壳以先容上市的表情登陆港股，但在上市前一日，市集再次传来其裁人的音书。彼时有里面职工爆料，贝壳已启动新一轮裁人野心，比例或达50%，险些触及研发、运营、中后台等系数部门，里面将此次裁人称为更生野心。这是自2021年10月以来，贝壳被曝的第三次裁人。

而对职工和牙东谈主开完刀后，当贝壳日子好逾期，他们又往往得不到应有的待遇。

2024年前三季度，尽管贝壳展示出了矫健的盈利期间，但利润表上，与牙东谈主或贝壳职工收入关系的佣金分割和佣金相当他职工薪酬均出现同比下滑。其中，佣金分割由188亿元下滑至141亿元，同比降25%；佣金相当他职工薪酬由137亿元下滑至124亿元，同比降9.5%。

与此同期，贝壳岂论是门店数如故牙东谈主数目皆还在加多。门店数同比增12.1%至4.8万家，活跃门店数同比增14.6%至4.7万家；牙东谈主数同比增11%至47.6万东谈主，活跃牙东谈主数则同比增6.1%至42.3万东谈主。

这默契出，贝壳给牙东谈主的待遇，不错用“粥少僧多”来描写。

中国楼市一经到了最关键的期间。在9月底的国度刺激措施出台后，国度统计局发布的最新数据默契，10月各线城市的新址和二手房价环比转涨或降幅收窄。

其中，北京、上海、深圳的二手房价鉴别环比高潮1.0%、0.2%、0.7%，止住了此前勾搭环比下降的趋势；广州的二手房价仍然环比下降0.4%，但降幅较9月收窄了0.7个百分点。

刺激措施初见成效后开yun体育网，楼市能弗成络续这波势头，可能要看贝壳肯不愿“减税”了。